Wärmepumpe für Vermieter: Modernisierung, Umlage & Steuern
Vermieter stehen vor Pflichten (GEG 65 %-EE-Pflicht ab 2024 für Neubau, ab 2026/2028 schrittweise auch Bestand) und Chancen (BEG-Förderung, Modernisierungsumlage, AfA). Wir zeigen die Wirtschaftlichkeit und Mieterrechte.
Förderung: BEG für Vermieter#
Vermieter erhalten BEG-WP-Förderung wie selbstnutzende Eigentümer:
- Grundförderung 30 %
- Heizungstausch-Bonus +20 % (Tausch alte Öl/Gas, vor 31.12.2028)
- Energieberater-Bonus +5 % (BAFA-zertifiziert)
- NICHT verfügbar für Vermieter: Einkommens-Bonus +30 % (nur selbstnutzende Eigentümer mit zu-Eink. <40k €) und Klimageschwindigkeits-Bonus +20 % (in seiner ursprünglichen Form, jetzt teilweise im HT-Bonus enthalten).
Max. Förderung Vermieter: 55 % (30 + 20 + 5). Förderfähige Kosten: 30.000 € pro Wohneinheit. Bei 6-WE-Mietshaus: 180.000 € förderfähig × 55 % = 99.000 € Zuschuss.
Modernisierungsumlage — was ist erlaubt?#
Nach §559 BGB: 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Kaltmiete umlegbar. Wichtig: Nur Eigenanteil (nach Förderabzug) ist Modernisierungskosten.
**Beispiel** Mietshaus 6 WE, 100.000 € Eigenanteil nach Förderung
- Umlage 8 % = 8.000 €/Jahr
- Verteilt auf 6 WE proportional Wohnfläche: 1.300 €/WE/Jahr = 110 €/Monat
- Kappungsgrenze: 3 €/m² in 6 Jahren — bei 80 m² WE max. 240 €/Monat in 6 Jahren
Erhaltungsanteil abziehen: Wenn Heizung defekt ohnehin getauscht werden müsste, gilt der Tausch nicht voll als Modernisierung. Faktor 30-50 % als Erhaltung üblich.
Mieter-Vorteile: niedrigere Heizkosten#
Bei korrekter WP-Auslegung sinken Mieter-Heizkosten um 20-40 % gegenüber alter Gas-/Öl-Heizung. Mieter zahlen Heizkosten nach HeizkostenV (verbrauchsabhängig 50-70 %, restlich Grundkosten).
Berechnung Mieter-Vorteil: Beispiel Mietshaus, vorher Gas (20.000 kWh × 0,14 €/kWh × 1,1 = 3.080 €/Jahr), nachher WP (20.000/3,8 × 0,28 = 1.473 €/Jahr). Ersparnis Mieter: 1.607 €/Jahr.
Kombiniert mit Modernisierungsumlage (1.300 €/Jahr Aufschlag) bleiben dem Mieter 307 €/Jahr Vorteil. Ein win-win-Szenario, wenn die WP gut funktioniert.
Steuerliche Aspekte für Vermieter#
Vermieter dürfen WP-Investition steuerlich geltend machen:
- AfA: 33,33 Jahre lineare Abschreibung (3 % p.a.) auf den Eigenanteil — bei 100.000 € Eigenanteil: 3.000 €/Jahr Abschreibung über 33 Jahre.
- Erhaltungsaufwand: Bei Heizungs-Defekt-Tausch (statt Modernisierung) sofort als Werbungskosten absetzbar — steuerlich oft günstiger als AfA.
- Förderung: Steuerlich neutralisiert die Förderung den Investitionsbetrag — d. h. AfA nur auf Eigenanteil.
Gewerbliche Vermieter (>3 vermietete Einheiten): mögliche Sonder-AfA. Steuerberater-Konsultation empfohlen.
GEG-Pflicht für Vermieter ab 2026/2028#
Ab Mitte 2026 (Großstädte >100k Einwohner) bzw. Mitte 2028 (alle anderen): bei Heizungstausch Pflicht zu 65 % erneuerbarer Energie. Wärmepumpe erfüllt das automatisch.
Bei bestehendem Heizsystem: kein Tauschzwang, aber bei Defekt nach Pflicht-Datum greift die GEG-Pflicht. Vermieter mit alter Gas-/Öl-Heizung sollten frühzeitig planen.
Ausnahme: Härtefall-Anträge bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit (>15 % Einkommens-Belastung des Vermieters durch WP-Investition trotz Förderung). Selten erfolgreich.
⚠ Praxis-Hinweis
Mieterhöhungs-Berechnung sorgfältig dokumentieren: Förderabzug, Erhaltungsanteil, Kappungsgrenze. Fehlerhafte Modernisierungsmieterhöhungen sind häufiger Streitpunkt vor Gericht.
Häufige Fragen — Wärmepumpe für Vermieter (Mietshaus, Eigentumswohnung)
Welche BEG-Förderung erhält ein Vermieter?▾
Wie viel Mieterhöhung ist nach WP-Einbau möglich?▾
Profitieren Mieter wirklich von der WP?▾
Wann muss ich als Vermieter auf WP umstellen?▾
Wie wirkt sich die WP-Investition steuerlich aus?▾
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