§ 35c EStG — bis zu 40.000 € Steuer-Ersparnis bei der WP
§ 35c EStG ist die wichtigste Steuer-Förderung für Hauseigentümer: 20 % der Sanierungs- und Heizungs-Kosten direkt von der Steuer abziehen. Maximum 40.000 € pro Objekt über 3 Jahre. Im Eigenheim oft die bessere Wahl als BAFA — aber mit wichtigen Bedingungen.
§ 35c EStG — Bedingungen und Höhe
Was ist § 35c EStG? • Steuerermäßigung für energetische Sanierung selbst genutzter Wohngebäude • Eingeführt 2020, gültig bis 31.12.2029 • Direkter Abzug von der Einkommensteuer (nicht der Steuerlast als Werbungs-Kosten) • Verteilt auf 3 aufeinanderfolgende Jahre Förder-Höhe: • Jahr 1 + 2: je 7 % der Aufwendungen, max. 14.000 € pro Jahr • Jahr 3: 6 % der Aufwendungen, max. 12.000 € • Gesamt: 20 % der Aufwendungen, max. 40.000 € pro Objekt • Bei 200.000 € Sanierungs-Kosten: maximale Förderung erreicht Förderfähige Maßnahmen: • Heizungsanlagen-Erneuerung (Wärmepumpe, Solarthermie, Biomasse) • Heizungs-Optimierung (älter als 2 Jahre) • Außenwand-Dämmung • Dachdämmung + obersten Geschossdecke • Kellerdecke- + Boden-Dämmung • Fenster + Außentüren • Lüftungs-Anlagen • Sommerlicher Wärmeschutz • Energieberater-Kosten (50 % gefördert, separat) Bedingungen: 1. Eigentum & Selbstnutzung: • Sie sind Eigentümer • Wohngebäude wird AUSSCHLIESSLICH zu eigenen Wohnzwecken genutzt • Erstwohnsitz ODER Zweitwohnsitz möglich, aber keine Vermietung • Bei Mischformen (z. B. Einliegerwohnung vermietet): nur eigener Wohnanteil förderfähig 2. Gebäude-Alter: • Bei Beginn der Maßnahme älter als 10 Jahre • Erste Inbetriebnahme vor mehr als 10 Jahren (auch bei Anbau-Erweiterung relevant) 3. Zertifizierter Fachbetrieb: • Heizungsbauer mit IHK-Eintrag • Maßnahmen nach 'Anlage zur energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung' (ESanMV) • Bestätigung des Heizungsbauers Pflicht (Bescheinigung nach amtlichem Muster) 4. Kein Doppel-Förderung: • Wenn Sie BAFA-EM-Förderung in Anspruch nehmen: § 35c entfällt • Wenn Sie KfW-Tilgungszuschuss erhalten: § 35c entfällt • Sie müssen sich für EINE Förderung entscheiden • Wahl: BAFA-EM oder KfW oder § 35c — nicht alle drei Unterschied BAFA-EM vs. § 35c EStG: BAFA-EM: • Direkte Auszahlung 30-70 % der Kosten • Antrag VOR Auftragsvergabe • Nur bestimmte Maßnahmen-Pakete • Nicht Abzug von Steuer • Förderhöchstbetrag: Heizung 21k € pro WE, Effizienz 30k € pro WE • Auszahlung 4-12 Wochen § 35c EStG: • Steuer-Ermäßigung 20 % der Kosten • Über 3 Jahre verteilt • Maximum 40k € pro Objekt • Antrag im Steuerbescheid (Anlage zum Steuerbescheid) • Einkommen muss ausreichen für volle Nutzung • Wirkt nur, wenn Sie Steuer zahlen Wann lohnt § 35c statt BAFA? • Bei höherer Sanierungs-Investition (> 70k €) • Wenn Heizungs-Förderung bei BAFA gedeckelt (21k pro WE) • Bei klassischer Sanierung (Dämmung dominiert) • Wenn Sanierung in Eigenleistung (wenig Auftragsvolumen) • Bei hoher Steuerlast (Vollnutzung der Ermäßigung möglich) • Im Eigenheim mit gutem Einkommen Wann BAFA besser? • Bei Heizungs-Tausch als Hauptmaßnahme • Wenig Steuerlast (Rentner mit niedriger Einkommen) • Sofortige Liquiditäts-Wirkung gewünscht • Klimabonus-Klassen erfüllbar Kombination möglich? • Bei VERSCHIEDENEN Maßnahmen ja: BAFA für Heizung, § 35c für Dämmung • Bei der GLEICHEN Maßnahme: nicht doppelt • Wichtig: saubere Abgrenzung dokumentieren
Praxis-Beispiele & Antrag
Praxis-Beispiel 1 — Komplett-Sanierung mit § 35c: Familie Müller, EFH 180 m², Baujahr 1985, Eigenwohner: Sanierungs-Maßnahmen über 2 Jahre: • Wärmepumpe Luft/Wasser + Hydraulik: 28.000 € • Dachdämmung 24 cm: 22.000 € • Fenster-Tausch (12 Stk.): 16.000 € • Außenwand-Dämmung 16 cm: 32.000 € • Energieberater-Kosten: 4.500 € • Gesamt: 102.500 € Förderung-Strategie A (BAFA-EM): • BAFA-EM für Heizung 30 % auf 21k Höchstbetrag = 6.300 € • BAFA-EM Dämmung 15 % auf 30k Höchstbetrag = 4.500 € • BAFA-EM Fenster 15 %: 2.400 € • BAFA-EM Energieberater 50 %: 2.250 € • Gesamt-BAFA: 15.450 € • Nach Auftragsvergabe: Steuer-Optionen ohne § 35c Förderung-Strategie B (§ 35c kombiniert): • BAFA-EM nur Heizung 30 %: 6.300 € • § 35c EStG für Dämmung + Fenster (70k €): 14.000 € • BAFA Energieberater 50 %: 2.250 € • Gesamt: 22.550 € Strategie B ist 7k € besser bei dieser Sanierung. Verteilung Steuer-Ermäßigung Jahr 1-3: • Aufwendungen Steuer-Anteil: 70k € (Dämmung, Fenster ohne BAFA) • Jahr 1: 7 % = 4.900 € • Jahr 2: 7 % = 4.900 € • Jahr 3: 6 % = 4.200 € • Gesamt: 14.000 € Antragsablauf § 35c: 1. Vor Beginn der Maßnahme: • Heizungsbauer / Energieberater wählen (zertifiziert) • Bestätigung nach amtlichem Muster anfordern • KEIN BAFA / KfW-Antrag, wenn § 35c gewählt 2. Während der Maßnahme: • Rechnungen aufheben (Original) • Zahlungen über Bank (kein Bar-Zahlung!) • Bei Schlussrechnung: Bestätigung nach amtlichem Muster vom Heizungsbauer 3. Steuererklärung Jahr 1: • Anlage 'Energetische Sanierungsmaßnahmen' zum Steuerbescheid • Nachweise: Bestätigung amtlich, Rechnungen, Zahlungs-Belege • Finanzamt prüft, gewährt 7 % 4. Steuererklärung Jahr 2 + 3: • Erinnerung an Wiederholung in Jahr 2 und 3 • Verteilung erfolgt automatisch nach Antragsschema Wichtige Punkte: • Sie müssen genug Steuer zahlen, um Ermäßigung voll zu nutzen • Bei zu wenig Steuer: Nicht-genutzter Anteil verfällt (NICHT übertragbar) • Bei sehr hoher Sanierungs-Investition: 40k € Maximum kann limitierend sein • Bei Hauseigentümer-Wechsel: Rest-Ansprüche erlöschen Häufige Fehler vermeiden: • Doppel-Antrag BAFA + § 35c → Steuerprüfung deckt auf, Rückzahlung Pflicht • Bar-Zahlung → keine Anerkennung • Heizungsbauer ohne IHK-Eintrag → keine Anerkennung • Bestätigung nach amtlichem Muster fehlt → Antrag scheitert • Vermietung der Wohnung → kein § 35c (auch teilweise) • Maßnahme an unter-10-Jahre-altem Haus → kein § 35c • Eigenleistung-Anteile (Material kaufen, selbst bauen) → eingeschränkte Anerkennung Spezielle Konstellationen: 1. Geerbte Immobilie: • 10-Jahre-Frist gilt für Erst-Inbetriebnahme • Erbschafts-Datum egal • Nutzung als Eigenheim Voraussetzung 2. Anbau-Erweiterung: • Frist gilt für ursprünglichen Bau • Nicht für Anbau 3. Doppel-Haushalt (Familie): • 40k € Limit pro Objekt, NICHT pro Person • Ehepaare: gemeinsam max. 40k € 4. Hauptwohn vs. Zweitwohn: • Beides möglich • Bei Zweitwohnsitz: nicht vermietet sein • Förderung pro Objekt separat möglich (max. 40k pro Objekt) 5. Mehrfamilienhaus (Eigentümer): • Bei Eigentümer mit eigener WE: nur eigener Wohnanteil förderfähig • Vermietete WE separate Steuerregeln (siehe Vermieter-Pillar) Wirtschaftlichkeits-Vergleich BAFA vs. § 35c (10 Jahre): • Sanierung 100k € • BAFA-EM: 30k € einmalig (Auszahlung 2024) • § 35c: 20k € verteilt 2024-2026 • Sofort-Wert vs. Liquiditäts-Wert • Steuerlast-Effekt nicht zu unterschätzen • Bei hoher Steuerlast (~50k €/Jahr) und großem Sanierungs-Volumen: § 35c oft besser • Energieberater rechnet beide Pfade individuell durch
⚠ Praxis-Hinweis
Bar-Zahlungen oder Eigenleistungs-Anteile werden NICHT bei § 35c anerkannt. Sämtliche Sanierungs-Kosten müssen via Bank-Überweisung bezahlt werden, ausgewiesener Heizungsbauer-Rechnung. Bei Bar-Zahlung Komplett-Verlust der Steuerermäßigung.
Häufige Fragen — § 35c EStG — Steuerermäßigung für Wärmepumpe im Eigenheim
Kann ich § 35c EStG mit BAFA-Förderung kombinieren?▾
Wie hoch ist die Steuer-Ermäßigung nach § 35c?▾
Welche Maßnahmen werden gefördert?▾
Lohnt § 35c im Vermietungs-Fall?▾
Was muss ich für den § 35c-Antrag tun?▾
Steuer-Optimierung mit WP
Wir vermitteln Energieberater, die Steuer-Aspekte mit BAFA und KfW kombiniert betrachten.