AfA bei Vermietung — Steuer-Optimum

AfA-Praxis Detail

AfA-Konzept 2026: 1. Linear 2 % über 50 J.: • Standard bei Vermietung • Bei Sanierungs-Investition • Bei Hülle-Sanierung • Bei WP-Anlage 2. Wirkung: • 2 % vom Investitions-Volumen • Pro Jahr von zu versteuerndem Einkommen abziehbar • Bei 35 % Steuersatz: 0,7 % effektiv • Bei höherem Steuersatz: höher 3. Bei Sanierungs-Beginn: • Bei Inbetriebnahme: AfA-Beginn • Bei Etappen: pro Etappe • Bei Komplex: zentral dokumentieren • Bei Steuer-Berater: zentral 4. Über 50 J.: • Volle Sanierungs-Kosten abgeschrieben • Bei Verkauf vor 50 J.: anteilig • Bei rechtlicher Sicherheit: dokumentieren 5. Bei MFH: • Pro WE oder zentral • Bei Hausherr: zentral • Bei Eigentümer-Gemeinschaft: anteilig Konkrete Beispiele 2026: Beispiel 1 — EFH-Vermietung: Konstellation: • EFH 175 m² vermietet • Komplett-Sanierung 150k • Vermieter-Steuersatz 35 % AfA-Wirkung: • 2 % × 150k = 3.000 €/Jahr Abschreibung • Bei 35 % Steuersatz: 1.050 €/Jahr Steuer-Vorteil • Über 50 J.: 52.500 € Total Beispiel 2 — MFH 8 WE: Konstellation: • MFH 8 WE • Komplett-Sanierung 350k • Vermieter-Steuersatz 42 % AfA-Wirkung: • 2 % × 350k = 7.000 €/Jahr • Bei 42 % Steuersatz: 2.940 €/Jahr Steuer-Vorteil • Über 50 J.: 147.000 € Total Beispiel 3 — Premium-Sanierung 200 m² Vermietung: Konstellation: • EFH Premium 200 m² • Komplett-Sanierung 220k • Vermieter-Steuersatz 40 % AfA-Wirkung: • 2 % × 220k = 4.400 €/Jahr • Bei 40 %: 1.760 €/Jahr Steuer-Vorteil • Über 50 J.: 88.000 € Total Beispiel 4 — MFH 16 WE Premium: Konstellation: • MFH 16 WE • Premium-Komplett-Sanierung 800k • Steuersatz 45 % AfA-Wirkung: • 2 % × 800k = 16.000 €/Jahr • Bei 45 %: 7.200 €/Jahr Steuer-Vorteil • Über 50 J.: 360.000 € Total Beispiel 5 — Etappen-Sanierung Vermietung: Konstellation: • Vermietung MFH 4 WE • Etappen über 5 Jahre • Pro Etappe 30k Investition AfA-Wirkung pro Etappe: • 2 % × 30k = 600 €/Jahr • Pro Etappe AfA-Beginn ab Inbetriebnahme • Bei 5 Etappen á 30k = 150k • AfA gesamt 3.000 €/Jahr nach allen Etappen • Bei 35 %: 1.050 €/Jahr Steuer-Vorteil • Über 50 J. ab letzter Etappe: 52.500 € Kombination AfA + andere Vorteile: 1. Plus Modernisierungs-Umlage: • 8 % der Sanierungs-Kosten - Förderung • Auf Mieten umlegbar • 6 J. Begrenzung • Plus AfA über 50 J. 2. Plus BAFA + KfW + Länder: • Förderung 30-50 % • Bei Vermieter: Förderung mindert AfA-Basis nicht • Bei Strittigkeit: Steuer-Berater 3. Plus Wertsteigerung: • Bei Verkauf: Wert-Plus • Bei klima-bewussten Käufern: Premium • Bei lange-Frist: zentral 4. Plus Mieten-Steigerung: • 30-50 % typisch nach Sanierung • Bei Premium-Markt: höher • Bei klima-bewussten Mietern: Premium 5. ROI Total Vermieter: • Eigen-Anteil 130k typisch • Über 30 J.: AfA + Mieten + Wertsteigerung = 1 Mio+ Mehrertrag • Bei lange-Frist: extrem positiv Wichtige Aspekte 2026: 1. Bei AfA-Beginn: • Bei Inbetriebnahme: dokumentieren • Bei Etappen: pro Etappe • Bei Komplex: Steuer-Berater 2. Bei Steuer-Erklärung: • Anlage V (Vermietung) • Bei rechtlicher Sicherheit: zentral • Bei Strittigkeit: Steuer-Berater 3. Bei MFH: • Hausherr-Verantwortung • Pro WE oder zentral • Bei Eigentümer-Gemeinschaft: anteilig 4. Bei Verkauf: • Vor 50 J.: anteilige AfA • Bei Wertsteigerung: berechnen • Bei rechtlich: Steuer-Berater 5. Bei Erbe: • AfA-Übertragung • Bei Erben: weiter abschreibbar • Bei rechtlich: Anwalt Kombinations-Strategie: 1. Bei Plan-Phase: • Vermieter-Strategie definieren • Bei Steuer-Berater: zentral • Bei iSFP: integriert 2. Bei Antrags-Reihenfolge: • BAFA + KfW + Länder zuerst • AfA nach Inbetriebnahme • Modernisierungs-Umlage rechtlich 3. Bei Vermietung-Plan: • Mieten-Steigerung berechnen • AfA-Optimum dokumentieren • Bei Premium-Markt: optimal 4. Bei lange-Frist: • ROI über 30 J. extrem positiv • Bei Verkauf: Wertsteigerung • Bei Erbe: zukunftssicher 5. Bei rechtlichen Aspekten: • Steuer-Berater zentral • Bei Mietrecht: Pflichten beachten • Bei Strittigkeit: Anwalt Fehler-Vermeidung: 1. Bei AfA-Versäumnis: • Bei Inbetriebnahme dokumentieren • Bei Mangel: nachreichen • Bei Strittigkeit: Steuer-Berater 2. Bei BAFA-Förderung-Strittigkeit: • AfA-Basis Vollständig (vor Förderung) • Bei Strittigkeit: Steuer-Berater • Bei rechtlich: Anwalt 3. Bei Vermietung-Strittigkeit: • Mieten-Information rechtzeitig • Bei Modernisierungs-Umlage: rechtlich • Bei Strittigkeit: Mietrecht 4. Bei Verkauf: • AfA-Berechnung vor Verkauf • Bei Wertsteigerung: rechtlich • Bei Strittigkeit: Steuer-Berater 5. Bei Erbe: • AfA-Übertragung dokumentieren • Bei Erben: weiter abschreibbar • Bei rechtlich: Anwalt Fazit AfA-Vermietung: • 2 % linear über 50 J. • Bei MFH-Sanierung: erheblicher Vorteil • Bei Steuersatz höher: optimaler • Plus Mieten + Modernisierungs-Umlage + Wertsteigerung • ROI extrem positiv • Bei lange-Frist: zukunftssicher Wichtige Aspekte: 1. Bei Wahl: • Vermieter-Strategie • Bei Steuer-Berater: zentral • Bei Plan: optimal 2. Bei Sanierung: • Vollständige Dokumentation • Bei AfA-Beginn: Inbetriebnahme • Bei Komplex: zentral 3. Bei MFH: • Hausherr-Verantwortung • Pro WE oder zentral • Bei Komplex: rechtlich 4. Bei Verkauf: • AfA-Berechnung • Bei Wertsteigerung: rechtlich • Bei Strittigkeit: Profi 5. Bei lange-Frist: • ROI optimal • Bei Erbe: weiter • Bei Klima-Bewusstsein: zentral Fazit Praxis 2026: • AfA zentraler Vermieter-Vorteil • Bei MFH-Sanierung: optimal • Bei Plan: rechtzeitig • Bei Steuer-Berater: zentral • Bei lange-Frist: extrem wirtschaftlich

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