Steuer-Strategie — Optimum 2026

Steuer-Strategie Praxis Detail

Strategie nach Nutzungs-Typ: 1. Bei selbst-genutzt: • § 35a EStG (20 % Handwerker max 1.200 €/Jahr) • BAFA + KfW + Länder • Bei Wahl: BAFA klar besser bei Sanierung • § 35a für nicht-BAFA-Maßnahmen (Wartung) 2. Bei Vermietung: • AfA 2 % linear 50 J. • Modernisierungs-Umlage 8 %/6 J. • Plus Mieten-Steigerung • Plus BAFA + KfW (mindert AfA-Basis nicht) 3. Bei MFH: • Pro WE Hausherr-Pflicht • AfA + Modernisierungs-Umlage • Bei Eigentümer-Gemeinschaft: rechtlich • Bei Bauleitung: zentral 4. Bei Mischnutzung: • Anteilig nach Nutzungs-Anteil • Bei selbst-genutztem Anteil: § 35a • Bei vermietetem Anteil: AfA • Bei Steuer-Berater: zentral 5. Bei Erbe-Plan: • AfA übertragbar an Erben • Bei Verkauf vor Erbe: anteilige AfA • Bei Senioren-Befreiung GEG: rechtlich Vergleichs-Strategien: Selbst-genutzt EFH: • BAFA-Förderung (50-70 %): zentral • KfW 261 (12-25 %): bei Komplett • Länder-Programme (5-12 %): zusätzlich • § 35a: bei nicht-BAFA-Maßnahmen → Förder-Stack 30-50 % Sanierung → § 35a 1-2k über Lebensdauer (Wartung + Reparatur) Vermietetes EFH: • BAFA + KfW + Länder identisch • AfA 2 % über 50 J. • Modernisierungs-Umlage 8 %/6 J. • Plus Mieten-Steigerung 30-50 % → Förder-Stack identisch → AfA über 50 J. erheblich → Mieten + Umlage über Lebensdauer optimal MFH-Vermietung: • Stack pro WE optimal • AfA × Anlagen-Größe • Modernisierungs-Umlage pro WE • Plus Premium-Mieten bei Sanierung → Stack 50-60 % bei MFH → AfA 16k/Jahr bei großen MFH → ROI extrem positiv Misch-Nutzung: • Anteilig § 35a + AfA • Bei Bauleitung: zentral • Bei Steuer-Berater: optimal Konkrete Steuer-Beispiele 2026: Beispiel 1 — Selbst-genutzt EFH: Konstellation: • EFH 175 m² selbst-genutzt • Familie • Komplett-Sanierung 150k • Steuersatz 35 % Förder-Stack: • BAFA + KfW + Länder = 50k • Eigen-Anteil 100k Steuer-Strategie: • § 35a für Wartung (350 €/Jahr × 20 %): 70 €/Jahr Bonus • Über 20 J.: 1,4k • Plus Reparatur-Bonus 1k • Total Steuer-Vorteil 2,4k über Lebensdauer Fazit: • Förderung dominiert • § 35a kleiner Beitrag • Bei Wartung: optimal Beispiel 2 — Vermietet EFH: Konstellation: • EFH 175 m² vermietet • Komplett-Sanierung 150k • Steuersatz Vermieter 42 % Förder-Stack: • BAFA + KfW + Länder = 50k • Eigen-Anteil 100k Steuer-Strategie: • AfA 2 % × 150k = 3k/Jahr • Bei 42 %: 1.260 €/Jahr Steuer-Vorteil • Über 50 J.: 63k • Plus Modernisierungs-Umlage 100k Basis × 8 %/12 = 667/Monat • Pro Jahr 8k über 6 J. = 48k • Plus Mieten-Steigerung 30-40 % Fazit: • AfA + Mieten-Plus dominant • Bei Vermieter optimal • Bei lange-Frist extrem wirtschaftlich Beispiel 3 — MFH 8 WE: Konstellation: • MFH 8 WE • Komplett-Sanierung 350k • Vermieter-Steuersatz 42 % Förder-Stack: • BAFA + KfW + Länder = 230k • Eigen-Anteil 120k Steuer-Strategie: • AfA 2 % × 350k = 7k/Jahr • Bei 42 %: 2.940 €/Jahr • Über 50 J.: 147k • Plus Modernisierungs-Umlage 23k über 6 J. • Plus Mieten-Plus 30k/Jahr × 30 J. = 900k • Plus Wertsteigerung 250-350k Fazit über 30 J.: • Mehrertrag 1 Mio+ • Bei Vermieter MFH extrem positiv • Bei lange-Frist optimal Beispiel 4 — Misch-Nutzung 50/50: Konstellation: • EFH 200 m² • 50 % selbst-genutzt + 50 % vermietet (Einliegerwohnung) • Komplett-Sanierung 200k Förder-Stack: • BAFA + KfW + Länder = 70k • Eigen-Anteil 130k Steuer-Strategie: • Vermietetem Anteil 100k: - AfA 2 % = 2k/Jahr - Bei 35 %: 700 €/Jahr Steuer-Vorteil - Über 50 J.: 35k • Selbst-genutztem Anteil: - § 35a für Wartung-Anteil - 1-1,5k über Lebensdauer Fazit: • Anteilige Strategie • Bei Steuer-Berater: zentral • Bei rechtlich: optimal dokumentieren Wichtige Aspekte 2026: 1. Bei Sanierungs-Plan: • Nutzungs-Typ definieren • Bei Steuer-Berater: zentral • Bei iSFP: integriert 2. Bei Antrags-Reihenfolge: • BAFA + KfW + Länder zuerst • Bei Bauleitung: zentral • Bei Steuer: nach Inbetriebnahme 3. Bei Bauausführung: • Bei Bauleitung: optimal • Bei Strittigkeit: rechtlich • Bei Premium: zentral 4. Bei Steuer-Erklärung: • Pro Jahr Pflicht • Bei rechtlicher Sicherheit: Steuer-Berater • Bei Strittigkeit: spezialisiert 5. Bei lange-Frist: • Bei Vermietung optimal • Bei selbst-genutzt: solide • Bei MFH: extrem wirtschaftlich Fehler-Vermeidung: 1. Bei Wahl Strategie: • Bei selbst-genutzt: BAFA klar besser bei Sanierung • Bei Vermietung: AfA-Basis nicht reduziert • Bei Bar-Bezahlung § 35a ungültig 2. Bei Steuer-Berater: • Bei Komplex: zentral • Bei Strittigkeit: spezialisiert • Bei rechtlich: zentral 3. Bei Vermietung-Strittigkeit: • Mieten-Information rechtzeitig • Bei Modernisierungs-Umlage: rechtlich • Bei Strittigkeit: Mietrecht 4. Bei Erbe-Plan: • AfA-Übertragung dokumentieren • Bei Verkauf vor Erbe: rechtlich • Bei Strittigkeit: Steuer-Berater 5. Bei Misch-Nutzung: • Anteilig dokumentieren • Bei Steuer-Berater: zentral • Bei Strittigkeit: rechtlich Fazit Steuer-Strategie: • Bei selbst-genutzt: BAFA + § 35a • Bei Vermietung: BAFA + AfA + Umlage • Bei MFH: optimaler Stack • Bei Misch: anteilig • Bei Erbe: AfA übertragbar • Bei Plan: Steuer-Berater • Bei lange-Frist: ROI optimal Wichtige Aspekte: 1. Bei Wahl: • Nutzungs-Typ • Bei Steuer-Berater: zentral • Bei Plan: optimal 2. Bei Förderung: • Stack maximal • Bei iSFP: zentral • Bei Bauleitung: optimal 3. Bei AfA: • Bei Vermietung optimal • Über 50 J. • Bei MFH: extrem 4. Bei Modernisierungs-Umlage: • Bei Vermietung: zentral • Bei MFH: pro WE • Bei Strittigkeit: Mietrecht 5. Bei lange-Frist: • Bei Vermieter: extrem positiv • Bei selbst-genutzt: solide • Bei Klima: zukunftssicher Fazit Praxis 2026: • Steuer-Strategie zentral • Bei Plan: Steuer-Berater • Bei Vermietung: optimal • Bei MFH: extrem wirtschaftlich • Bei selbst-genutzt: BAFA dominiert • Bei Klima: zukunftssicher

Verwandte Steuer-Themen