Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: Besonderheiten & Planung

Inhaltsverzeichnis

• Zentral vs. dezentral: Die Grundsatzentscheidung
• WEG-Beschluss: Rechtliche Grundlagen
• Hydraulische Herausforderungen im MFH
• WP-Dimensionierung für Mehrfamilienhäuser
• Kosten im Mehrfamilienhaus
• BAFA-Förderung für MFH
• Besonderheiten Mietrecht und Umlage

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Zentral vs. dezentral: Die Grundsatzentscheidung

Im Mehrfamilienhaus (MFH) gibt es zwei grundlegend verschiedene WP-Konzepte:

Zentrale Wärmepumpe

Eine große WP versorgt das gesamte Gebäude – analog zur bisherigen Zentralheizung:

Außeneinheit (groß) → WP-Anlage (Keller) → Verteilnetz → alle Wohnungen

Vorteile zentral:

• Geringere Gesamtkosten (eine Anlage statt viele)
• Höhere WP-Leistung → bessere Effizienz (COP-Kurve)
• Eine Wartung, ein Ansprechpartner
• Platzeffizienter (eine Außeneinheit)
• Einfachere BAFA-Förderabwicklung

Nachteile zentral:

• WEG-Beschluss erforderlich (bei Eigentümergemeinschaft)
• Verteilnetz muss hydraulisch angepasst werden
• Alle oder niemand profitieren

Dezentrale Wärmepumpen

Jede Wohnung oder Einheit erhält eine eigene Wohnungswärmepumpe (Kompaktgerät, Split-System):

Vorteile dezentral:

• Keine WEG-Mehrheit nötig (jeder Eigentümer entscheidet selbst)
• Mieter können eigene Heizung steuern
• Ausfall betrifft nur eine Einheit

Nachteile dezentral:

• Viele Außeneinheiten (optisch, schallmäßig problematisch)
• Höhere Gesamtkosten
• Komplexe BAFA-Antragsstellung (jede WE eigener Antrag)
• Oft nicht möglich (kein Platz für Außeneinheiten)

Empfehlung: Ab 4 Wohneinheiten fast immer zentrale Lösung günstiger und effizienter.

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WEG-Beschluss: Rechtliche Grundlagen

WEG-Reform 2020 und GEG 2024

Die WEG-Reform (01.12.2020) erleichterte Heizungsmodernisierungen erheblich:

Maßnahme	Erforderliche Mehrheit (alt)	Erforderliche Mehrheit (neu)
Maßnahmen zur erneuerbaren Energie	Qualifizierte Mehrheit	Einfache Mehrheit
Erhebliche Umbaumaßnahmen	Allstimmigkeit	Qualifizierte Mehrheit
Privilegierte Maßnahmen (inkl. WP)	Allstimmigkeit	Einfache Mehrheit

GEG §71: Gibt Eigentümern zusätzlich einen Anspruch auf Heizungsmodernisierung mit erneuerbaren Energien.

Praktischer Ablauf WEG-Beschluss

1. WEG-Verwalter informieren → auf Tagesordnung setzen
2. Fachbetrieb: 2–3 Angebote einholen
3. Eigentümerversammlung: Konzept + Kosten vorstellen
4. Abstimmung (einfache Mehrheit = > 50 % der Stimmen)
5. Beschluss protokollieren
6. Beauftragung + BAFA-Antrag

Wichtig: WEG-Beschluss ersetzt nicht den BAFA-Antrag. BAFA-Antrag muss vor Auftragserteilung gestellt werden.

Kostenaufteilung bei WEG

• Kosten werden anteilig nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt (Teilungserklärung)
• Alternativ: Sonderumlage beschließen
• Fördermittel fließen an die WEG (juristische Person), nicht einzelne Eigentümer

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Hydraulische Herausforderungen im MFH

Das bestehende Verteilnetz im MFH ist auf hohe Vorlauftemperaturen (oft 70–80 °C) ausgelegt. Für WP-Betrieb muss dies angepasst werden:

Typische Probleme

Problem 1: Einrohr-Heizsystem (häufig in Bauten 1950–1980)

• Einzelne Heizkörper in Serie geschaltet
• Letzter Heizkörper erhält nur noch 30–40 °C
• Lösung: Umbau auf Zweirohrsystem (teuer) oder HT-Wärmepumpe

Problem 2: Unterschiedliche Heizkreise

• Erdgeschoss: Fußbodenheizung (NT möglich)
• Obergeschosse: Heizkörper (HT erforderlich)
• Lösung: Kaskade (WP → Pufferspeicher → zwei Heizkreise mit unterschiedlichen Temperaturen)

Problem 3: Großes Leitungsvolumen

• MFH hat viele Meter Leitungen → großes Wasservolumen
• Pufferspeicher muss dimensioniert werden (mind. 20 L/kW)
• Hydraulische Weiche oft sinnvoll

Vorlauftemperatur-Analyse

Heizkörpertyp	Typ. Auslegungstemperatur	WP-Eignung
Guss-Radiator (alt)	70/55 °C	Nur mit HT-WP oder nach Tausch
Flachheizkörper (Standard)	60/45 °C	Mit Größenanpassung möglich
Flachheizkörper (überdimensioniert)	45/35 °C	Gut für WP
Fußbodenheizung	35/28 °C	Ideal für WP

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WP-Dimensionierung für Mehrfamilienhäuser

Gleichzeitigkeitsfaktor

Im MFH sind nie alle Wohnungen gleichzeitig mit Volllast beheizt. Der Gleichzeitigkeitsfaktor reduziert die benötigte WP-Leistung:

WP-Leistung = Σ Wohnungs-Heizlast × Gleichzeitigkeitsfaktor

Gleichzeitigkeitsfaktor:
- 2–4 WE: 0,75–0,80
- 5–8 WE: 0,65–0,75
- ≥ 10 WE: 0,55–0,65

Beispiel: 6-WE-Haus, je 5 kW Heizlast pro Wohnung:

• Summe: 30 kW
• Gleichzeitigkeitsfaktor 0,70
• WP-Leistung: 21 kW

Warmwasser im MFH

Besonderheit: Im MFH wird Warmwasser oft zentralisiert (Speicher, Frischwasserstation):

• Warmwasser-Spitzenbedarf deutlich höher als EFH (parallele Nutzung)
• Dimensionierung Speicher: 50–80 L pro Person
• Legionellenschutz: Zirkulationsleitungen, Wochenprogramm 60 °C
• Alternativ: Dezentrales WW je Wohnung (vermeidet Legionellenproblematik, aber Mehrkosten)

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Kosten im Mehrfamilienhaus

Kostentabelle: Zentrales WP-System

Position	4-WE-Haus	8-WE-Haus
WP-Gerät (15 kW / 25 kW)	10.000–15.000 €	16.000–25.000 €
Außeneinheit + Fundament	2.000–4.000 €	3.000–5.000 €
Hydraulik, Verrohrung	6.000–10.000 €	10.000–18.000 €
Pufferspeicher	1.500–3.000 €	2.000–4.000 €
Elektroinstallation	2.000–4.000 €	3.000–5.000 €
Energieberater (EE)	1.500–2.500 €	1.500–2.500 €
Gesamtbrutto	23.000–38.500 €	35.500–59.500 €
Je Wohneinheit	5.750–9.625 €	4.437–7.437 €

Skaleneffekte: Kosten je Wohneinheit sinken mit steigender WE-Zahl.

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BAFA-Förderung für MFH

Kostenhöchstbetrag MFH

Anzahl Wohneinheiten	Kostenhöchstbetrag
1–2 WE	30.000 €
≥ 3 WE	15.000 € je WE

Beispiel: 8-WE-Haus, Gesamtkosten 55.000 €:

• Kostenhöchstbetrag: 8 × 15.000 € = 120.000 € (ausreichend)
• Fördersatz 50 % (Basisförderung 30 % + Klimabonus 20 %): 55.000 € × 50 % = 27.500 € BAFA-Zuschuss

iSFP-Bonus im MFH

• iSFP (individueller Sanierungsfahrplan) auch für MFH möglich
• +5 % Bonus wenn iSFP-Maßnahme in Reihenfolge der Empfehlung
• Wichtig: iSFP muss vor Antragstellung vorliegen

Antragstellung bei WEG

• Antragsteller: WEG (vertreten durch Verwalter)
• Steuernummer der WEG erforderlich
• Konto der WEG für Auszahlung
• Alle Wohneinheiten einer WEG = ein Antrag

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Besonderheiten Mietrecht und Umlage

Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)

Vermieter können Modernisierungskosten auf Mieter umlegen:

• 8 % der Jahres-Modernisierungskosten auf Jahresmiete umlegen
• Maximal 3 €/m² Mieterhöhung pro Monat
• Ankündigung: 3 Monate vor Beginn der Maßnahme
• Mieter können wegen Härtefall widersprechen

Beispiel: Investition nach BAFA 20.000 € (Eigenanteil):

• 8 % × 20.000 € = 1.600 €/Jahr → 133 €/Monat Erhöhung (auf alle Einheiten)
• Bei 4 WE: 33 €/Monat je Wohnung

Heizkostenverordnung

WP-Betrieb verändert die Kostenstruktur:

• Statt Gas-/Ölkosten nun Stromkosten
• WP-Wärmestrom muss nach Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden
• WP-Zähler (Wärmemengenzähler) je Einheit erforderlich
• Alternativ: Wohnungswärmemengenzähler im Verteilnetz

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