GEG-Reform und Eigentümergemeinschaften: Was sich für WEGs und Vermieter ändert
Was bedeutet die GEG-Lockerung für Wohnungsbesitzer, Vermieter und WEGs? Welche Pflichten entfallen, welche bleiben – und wie navigieren Eigentümergemeinschaften jetzt zur besten Heizungslösung mit Förderung?
Inhaltsverzeichnis
- WEGs und das GEG: Besondere Ausgangslage
- Was die GEG-Reform für Eigentümergemeinschaften konkret ändert
- Welche Regeln bleiben für WEGs und Vermieter?
- Heizungsentscheidung in der WEG: Prozess und Mehrheitsverhältnisse
- BAFA-Förderung für Mehrfamilienhäuser: Was WEGs holen können
- Vermieter: CO₂-Kostenteilung nach Gebäudeenergieeffizienz
- Empfehlung: Energieberatung für WEGs jetzt strategisch nutzen
WEGs und das GEG: Besondere Ausgangslage
Das GEG 2023 hatte Eigentümergemeinschaften in eine besonders schwierige Lage gebracht. Denn eine Entscheidung über die Gemeinschaftsheizung erfordert einen Mehrheitsbeschluss — und das bei einer Pflicht, die eine massive Investition bedeuten konnte.
Die Folgen:
- Viele WEG-Versammlungen blockierten Heizungsentscheidungen aus Unsicherheit
- Juristische Fragen zur Kostentragung bei erzwungener Wärmepumpe in schlecht sanierten Gebäuden
- Lange Wartezeiten durch überlastete Fachbetriebe und Genehmigungsverfahren
Die GEG-Reform 2026 löst diesen Gordischen Knoten.
Was die GEG-Reform für Eigentümergemeinschaften konkret ändert
Entfällt:
- Die Pflicht, beim Einbau einer neuen Zentralheizung auf mindestens 65 % erneuerbare Energien zu setzen
- Die Kommunale Wärmeplanung als Vorabvoraussetzung für die Heizungsplanung im Bestand
- Härteregelungen und Ausnahmeverfahren, die den Planungsprozess verlängerten
Was das für die WEG bedeutet:
Eine WEG, die 2026 ihre Zentralheizung austauscht, kann frei zwischen Gasbrennwert, Wärmepumpe, Fernwärme oder Hybridlösung wählen — nach wirtschaftlicher Abwägung, ohne gesetzlichen Zwang zu einem bestimmten System.
Welche Regeln bleiben für WEGs und Vermieter?
Auch wenn die 65-Prozent-Pflicht entfällt — zahlreiche Anforderungen bestehen fort:
Energieausweis
Der Energieausweis bleibt bei Verkauf und Neuvermietung einer Wohnung verpflichtend. Gebäude mit schlechter Energieeffizienz (Klassen E–H) müssen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags den Ausweis vorzeigen. Wer in Mehrfamilienhäusern investiert, sollte die Energieklasse im Blick behalten.
EU-Gebäudeenergierichtlinie (EPBD)
Die europäische Richtlinie verpflichtet bis 2030, die ineffizientesten Gebäude (Klasse G) auf mindestens Klasse F zu heben. Das betrifft vor allem die Gebäudehülle (Dämmung, Fenster) — nicht automatisch die Heizung. Langfristig sind weitere Schritte bis 2033 und 2035 vorgesehen.
CO₂-Kostenaufteilung bei Vermietung
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) bleibt in Kraft. Es regelt, wie der CO₂-Preis auf Erdgas zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird — gestaffelt nach der Energieeffizienzklasse des Gebäudes:
| Energieeffizienzklasse | Anteil Vermieter | Anteil Mieter |
|---|---|---|
| A+ bis B | 0 % | 100 % |
| C | 25 % | 75 % |
| D | 50 % | 50 % |
| E | 75 % | 25 % |
| F | 90 % | 10 % |
| G/H | 95 % | 5 % |
Für Vermieter schlechter Effizienzklassen bedeutet das: Der steigende CO₂-Preis wirkt als indirekter Sanierungsanreiz — auch ohne GEG-Heizungspflicht.
Heizungsentscheidung in der WEG: Prozess und Mehrheitsverhältnisse
In einer WEG entscheidet die Gemeinschaft über die Heizungsanlage. Nach der GEG-Reform ist das Beschlussverfahren einfacher:
Einfache Mehrheit (> 50 % der Stimmen) reicht für:
- Austausch einer defekten Heizung durch ein gleichwertiges System (z.B. alte Gasheizung → neue Gasheizung)
- Schönheitsreparaturen und Instandhaltung
Qualifizierte Mehrheit (> 2/3 oder Allstimmigkeit je nach Gemeinschaftsordnung) erforderlich für:
- Systemwechsel zu Wärmepumpe oder anderen strukturellen Änderungen
- Größere Investitionen, die über die bloße Instandhaltung hinausgehen
Empfehlung für WEG-Verwalter: Nutzen Sie die Ruhe nach der GEG-Reform für eine strategische Energieberatung der Gemeinschaft. Ein iSFP für das Mehrfamilienhaus schafft Planungssicherheit und sichert den 5-Prozent-iSFP-Bonus bei einer späteren BAFA-geförderten Sanierung.
BAFA-Förderung für Mehrfamilienhäuser: Was WEGs holen können
Die BAFA-Förderung für Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern ist besonders attraktiv:
Förderfähige Kosten je Wohneinheit: 30.000 € Förderfähige Gesamtkosten (20 Wohneinheiten): 600.000 €
Bei einem Fördersatz von 30 % (Basis) ergibt das bereits 180.000 € Förderung. Mit Klimageschwindigkeitsbonus (+20 %) bei alter Gasheizung: 300.000 € für ein 20-Parteien-Haus.
Wer stellt den Antrag für eine WEG? Der Verwalter der WEG oder ein bevollmächtigter Eigentümer stellt den BAFA-Antrag für die Gemeinschaft. Der Antrag muss — wie immer — vor Vertragsabschluss mit dem Fachbetrieb gestellt werden.
Zu beachten: Ein Energieberater (Energieeffizienz-Experte) begleitet den Antragsprozess und erstellt die notwendige Fachplanung. Für Mehrfamilienhäuser ist diese Unterstützung besonders wertvoll, da die Dokumentationspflichten umfangreicher sind.
Vermieter: CO₂-Kostenteilung nach Gebäudeenergieeffizienz
Für Vermieter, die auf eine neue Gasheizung setzen, wird die CO₂-Kostenteilung zum langfristigen Faktor. Ein Beispiel:
Mietobjekt Energieklasse F, Zentralheizung Erdgas:
- Jahresgasverbrauch: 30.000 kWh
- CO₂-Emissionen: ca. 6.000 kg CO₂
- CO₂-Preis 2026 (55 €/t): 330 € Gesamtkosten CO₂
- Vermieteranteil bei Klasse F (90 %): 297 € jährlich
- Bis 2030 (CO₂-Preis ~65 €/t): ca. 350 € jährlich — nur für den CO₂-Anteil
Dieser Betrag steigt mit dem CO₂-Preis. Eine energetische Sanierung inklusive Wärmepumpe kann diesen Kostenblock dauerhaft reduzieren.
Empfehlung: Energieberatung für WEGs jetzt strategisch nutzen
Die GEG-Reform gibt Eigentümergemeinschaften Luft zum Atmen. Die klügsten WEGs nutzen diese Ruhe jetzt für:
- Energieaudit des Gebäudes: Wo stehen wir? Was sind die größten Einsparoptionen?
- iSFP-Erstellung: Ein individueller Sanierungsfahrplan schafft einen priorisierten Plan und sichert den BAFA-Bonus für künftige Maßnahmen.
- Rücklagenplanung: Langfristige Investitionen in Heizung und Dämmung in den WEG-Wirtschaftsplan integrieren.
- Förderantragsbegleitung: Ein Energieberater beantragt BAFA-Mittel, sorgt für korrekte Dokumentation und vermeidet Ablehnungen.
→ Energieberatung für Ihre WEG oder Ihr Mietobjekt anfragen
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Häufige Fragen
Muss eine WEG nach der GEG-Reform 2026 die Gemeinschaftsheizung auf erneuerbare Energie umstellen?
Nein. Die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht gilt nicht mehr. Eine WEG kann beim Heizungstausch auch eine neue Gasheizung einbauen. Die Entscheidung liegt beim Eigentümerbeschluss.
Gibt es für Mehrfamilienhäuser weiterhin BAFA-Förderung für Wärmepumpen?
Ja. Die BAFA BEG-Förderung für Mehrfamilienhäuser bleibt bestehen. Die förderfähigen Kosten berechnen sich mit 30.000 € je Wohneinheit, maximal bis zu 600.000 €. Auch WEGs können Förderanträge stellen.
Was passiert mit dem Heizkostenzuschlag im Mietverhältnis nach der GEG-Reform?
Die Heizkostenabrechnung für Mietverhältnisse (Heizkostenverordnung) bleibt unverändert. Vermieter können weiterhin Heizkosten auf Mieter umlegen. Der CO₂-Preis auf Erdgas wird nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz anteilig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt.
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