AfA-Abschreibung: Wärmepumpe als Vermieter absetzen
Vermieter können Wärmepumpen-Investition komplett als Werbungskosten absetzen. Hier die Praxis 2026.
AfA-Grundlagen für Vermieter#
Bei Vermietung gelten andere Steuer-Regeln als bei Selbstnutzung. Die Wärmepumpe wird als Werbungskosten abgesetzt:
(1) LINEARE AFA: 20 Jahre Abschreibungs-Zeit, 5% pro Jahr.
(2) SONDER-AFA bei energetischen Maßnahmen: bis 80% in den ersten 5 Jahren möglich (§§7g, 7h EStG).
(3) SOFORT-ABZUG bei Reparatur: bei Heizungs-Tausch ohne wesentliche Verbesserung sofort als Werbungskosten.
(4) MODERNISIERUNGS-UMLAGE: 8% pro Jahr auf Mieter umlagefähig (siehe Pillar 'Modernisierungs-Umlage').
(5) ALLE NEBEN-KOSTEN absetzbar: Wartung, Energieberatung, Förderungs-Antrag.
FÜR VERMIETER lukrativer als für Selbstnutzer:
(a) 100% der Investition steuerlich absetzbar (statt 20% bei §35c).
(b) Modernisierungs-Umlage zusätzlich.
(c) Wertsteigerung Immobilie steigert Verkaufspreis.
(d) Mit Vermieter-Förderung BEG-NWG-EM (analog BEG-EM für Vermieter).
Berechnungs-Beispiele#
BEISPIEL 1 — STANDARD-VERMIETUNG EFH:
Wärmepumpe brutto: 22.000 Euro. BAFA-Förderung 30%: 6.600 Euro. Eigenanteil: 15.400 Euro.
LINEARE AFA über 20 Jahre
- 770 Euro/Jahr Abschreibung.
- Bei 35% Steuersatz: 270 Euro/Jahr Steuer-Ersparnis.
- Über 20 Jahre: 5.400 Euro.
MIT SONDER-AFA §7g
- 50% in Jahr 1: 7.700 Euro.
- Steuer-Ersparnis bei 35%: 2.695 Euro im ersten Jahr.
- Verbleibendes 50% verteilt 19 Jahre: 405 Euro/Jahr Abschreibung.
- Gesamt-Vorteil: 5.400 Euro über 20 Jahre + Cashflow-Vorteil.
MODERNISIERUNGS-UMLAGE 8%
- Berechnungs-Basis: 15.400 Euro Eigenanteil (nach Förderung).
- 8% pro Jahr × 15.400 = 1.232 Euro/Jahr Mehreinnahme.
- Mietminderung von 102 Euro/Monat zusätzlich.
- Über 20 Jahre: 24.640 Euro Mehreinnahmen (vor Steuern).
- Nach Steuer (35%): 16.000 Euro netto.
GESAMT-WIRTSCHAFTLICHKEIT 20 JAHRE
- Investition Eigenanteil: 15.400 Euro.
- Plus Energie-Kosten-Ersparnis: 0 (Mieter zahlt Heizkosten).
- Plus AfA-Steuer-Vorteil: 5.400 Euro.
- Plus Modernisierungs-Umlage netto: 16.000 Euro.
- Plus Wertsteigerung Immobilie: 30.000-50.000 Euro.
- Netto-Wertgewinn: 36.000-56.000 Euro über 20 Jahre.
ROI 4-7 Jahre.
Sonder-Abschreibungen#
Sonder-Abschreibungs-Möglichkeiten für Vermieter:
(1) §7g EStG INVESTITIONS-ABZUGSBETRAG: bei kleineren Vermietern (Bilanz unter 200.000 Euro Wert) 50% Vorab-Abschreibung möglich. - Wirkung: in Jahr 1 bereits 50% absetzen, Cashflow-Vorteil.
(2) §7h EStG ERHÖHTE AFA bei BAULICHEN MASSNAHMEN: in Sanierungs-Gebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen 9% in Jahr 1-8, 7% in Jahr 9-12. - Erfordert Bescheinigung der Stadt. - Vor allem bei Großstadt-MFH relevant.
(3) §7i EStG für DENKMÄLER bei Vermietung: 100% in 12 Jahren (siehe Pillar 'Denkmalschutz').
(4) §10f EStG bei VERMIETUNG VON DENKMÄLERN: ähnliche Konditionen wie §7i, gilt für Werbungskosten-Abzug.
KOMBINATION:
(a) BEG-NWG + §7g + Modernisierungs-Umlage: optimaler Mix für Standard-Vermieter.
(b) BEG-NWG + §7h + Modernisierungs-Umlage: bei Stadt-Sanierungs-Gebieten.
(c) §7i/§10f + Denkmal-Förderung + Modernisierungs-Umlage: bei Denkmal-Vermietung.
WICHTIG: Wahl zwischen Standard-AfA und Sonder-AfA muss steuerlich optimiert werden. Steuerberater einbeziehen.
Reparatur vs. Modernisierung#
Wichtige Unterscheidung im Steuer-Recht:
REPARATUR-AUFWAND (sofort abzugsfähig)
- Erhalt der bestehenden Substanz.
- Bei Heizungs-Defekt Reparatur.
- Tausch eines defekten Bauteils.
- Sofort 100% in Jahr der Maßnahme als Werbungskosten absetzbar.
MODERNISIERUNG (über AfA verteilen)
- Wesentliche Verbesserung der Substanz.
- Heizungs-Tausch von Gas auf Wärmepumpe.
- Komplettsanierung der Hülle.
- Über 20 Jahre AfA verteilen.
BEI HEIZUNGS-TAUSCH GAS → WP:
FINANZAMT-PRAXIS oft als 'Modernisierung' eingestuft
- Höhere Effizienz.
- Andere Energie-Quelle.
- Wesentliche Verbesserung.
→ AfA über 20 Jahre.
AUSNAHMEN bei kompletter Defekt-Reparatur könnten als Sofort-Abzug gelten — kommt auf Einzelfall an.
STEUERLICHE STRATEGIE
- Sofort-Abzug oft attraktiver wegen Cashflow.
- AfA strategisch besser bei sehr großer Investition (mehrere Sanierungs-Maßnahmen verbinden).
BEI ZWEIFELN: Steuerberater einbeziehen, ggf. Anrufung des Finanzamts vor Maßnahme.
Modernisierungs-Umlage Steuer#
Modernisierungs-Umlage gegenüber Mietern (siehe auch Pillar 'Mietrecht'):
NACH §559 BGB
- 8% der Modernisierungs-Investition pro Jahr auf Miete umlagefähig.
- Berechnungs-Basis: Eigenanteil nach Förderung.
- Maximum 3 Euro/m² Wohnfläche.
STEUERLICHE BEHANDLUNG
- Modernisierungs-Umlage = Mehreinnahmen.
- Voll steuerpflichtig bei Vermieter.
- Aber: Investitions-Eigenanteil über AfA verteilbar — Netto-Effekt positiv.
BEISPIEL 80-m²-WOHNUNG:
Wärmepumpe Brutto: 22.000 Euro. Förderung 30%: 6.600 Euro. Eigenanteil: 15.400 Euro.
Modernisierungs-Umlage
- 8% von 15.400 = 1.232 Euro/Jahr.
- Pro m² 80 m²: 15,4 Euro/m². Unter 3-Euro-Cap pro m² Mietfläche.
- Mehreinnahme 1.232 Euro/Jahr.
LINEARE AFA: 770 Euro/Jahr.
STEUERPFLICHTIGES NETTO-EINKOMMEN aus Modernisierung
- Mehreinnahme: 1.232 Euro.
- Minus AfA: 770 Euro.
- Netto-Mehreinkommen: 462 Euro/Jahr.
- Bei 35% Steuer-Satz: 162 Euro Steuer.
- Netto-Cashflow: 300 Euro/Jahr.
KUMULATIV ÜBER 20 JAHRE
- 20 × 1.232 = 24.640 Euro Mehreinnahmen.
- AfA: 15.400 Euro abgesetzt.
- Netto-Steuer: 35% × 24.640 - 15.400 = 3.234 Euro.
- NETTO-CASHFLOW: 21.400 Euro über 20 Jahre.
PLUS WERTSTEIGERUNG IMMOBILIE bei Verkauf 30.000-50.000 Euro.
Praxis-Empfehlung Vermieter#
Steuer-Strategie für Vermieter:
(1) BUCHFÜHRUNG: alle Belege, Förder-Bescheide, Bescheinigungen sammeln.
(2) STEUERBERATER: bei MFH > 4 WHG fast Pflicht. Investition 1.500-3.000 Euro/Jahr.
(3) AFA-STRATEGIE: linear oder Sonder-AfA wählen je nach Steuer-Satz und Cashflow.
(4) MODERNISIERUNGS-UMLAGE: rechtzeitig vor Maßnahme Mieter informieren.
(5) BEI MEHREREN MASSNAHMEN: zusammenfassen für höhere Modernisierungs-Umlage.
(6) BEI ENERGETISCHER SANIERUNG: spezielle Sonder-AfA-Regelungen prüfen.
WIRTSCHAFTLICHKEITS-RECHNUNG für Vermieter-MFH 6 WHG:
Wärmepumpe + Dämmung: 220.000 Euro. Förderung BEG-NWG: 80.000 Euro. Eigenanteil: 140.000 Euro.
Lineare AfA 20 Jahre: 7.000 Euro/Jahr. Modernisierungs-Umlage 8%: 11.200 Euro/Jahr. Netto-Mehreinkommen vor Steuern: 4.200 Euro/Jahr. Nach 35% Steuer: 2.730 Euro/Jahr Cashflow.
ÜBER 20 JAHRE
- Cashflow Mieterhöhung: 54.600 Euro netto.
- Energie-Kosten an Mieter durchgereicht.
- Wertsteigerung Immobilie: 100.000-200.000 Euro.
- ROI: 5-7 Jahre.
BEI PROFESSIONELLEM VERMIETUNGS-BESTAND (10+ WHG): Steuer-Strategie über mehrere Jahre optimieren — 5-10% Wertsteigerung des Portfolios möglich.
Häufige Fragen — AfA-Abschreibung der Wärmepumpe für Vermieter
Wie wird Wärmepumpe bei Vermietung abgeschrieben?▾
Was ist Reparatur vs. Modernisierung?▾
Wie wirkt sich Modernisierungs-Umlage steuerlich aus?▾
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Was bei Steuer-Strategie beachten?▾
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