§7i EStG: 100% Abschreibung bei Denkmalschutz
Denkmalschutz-Eigentümer können 100% der Sanierungs-Investition über 12 Jahre abschreiben. Hier die Praxis 2026.
§7i EStG im Überblick#
§7i EStG bietet erhöhte Abschreibung für Modernisierungs-Maßnahmen bei selbstgenutzten Denkmälern.
KERN-INHALTE:
(1) ABSCHREIBUNGS-RATE: 9% pro Jahr in den ersten 8 Jahren, 7% in den folgenden 4 Jahren. - Gesamt: 9 × 8 + 7 × 4 = 100% in 12 Jahren.
(2) FÖRDERFÄHIGE INVESTITION: keine Cap (im Gegensatz zu §35c).
(3) GELTUNGSBEREICH: selbstgenutzte Denkmäler.
(4) BESCHEINIGUNG der Denkmalschutz-Behörde Pflicht.
(5) BEIDE EHEPARTNER können absetzen, wenn beide Eigentümer.
FÜR §7i KOMBINIERBAR mit:
(a) BAFA-BEG-EM-Zuschuss: ja. Förder-Anteil wird abgezogen, Eigenanteil über §7i absetzbar.
(b) KfW-Kredit: ja.
(c) Denkmal-Sonderförderungen der Bundesländer.
FÜR §7i NICHT KOMBINIERBAR mit:
(a) §35c EStG: nur eines der beiden gewählt werden.
(b) §10f EStG: bei Vermietung statt §7i.
EMPFEHLUNG: §7i wesentlich besser als §35c bei höheren persönlichen Steuersätzen.
Wirtschaftlichkeits-Vergleich#
BEISPIEL EFH-DENKMALSCHUTZ mit komplexer Sanierung:
Wärmepumpe + Dämmung + Fenster: 80.000 Euro Brutto. Förderung (BAFA + Land + Denkmal-Sonder): 30.000 Euro. Eigenanteil: 50.000 Euro.
VARIANTE A — §7i EStG
- 100% Abschreibung in 12 Jahren.
- Bei 35% persönlichem Steuersatz: 50.000 × 35% = 17.500 Euro Steuer-Vorteil.
VARIANTE B — §35c EStG (alternativ)
- 20% in 3 Jahren.
- Bei 50.000 Eigenanteil: 10.000 Euro Steuer-Bonus.
- Aber Cap 40.000 Euro: voll nutzbar.
§7i: 17.500 Euro Vorteil. §35c: 10.000 Euro Vorteil.
§7i 7.500 Euro besser.
ABER
- §35c ist direkter Steuer-Abzug (keine Steuer-Satz-Abhängigkeit).
- §7i ist Abschreibung — wirkt nur, wenn ausreichend Steuer-Schuld vorhanden.
FÜR EIGENTÜMER MIT NIEDRIGEM EINKOMMEN: §35c oft besser (direkter Bonus).
FÜR EIGENTÜMER MIT MITTLEREM-HOHEM EINKOMMEN (Steuersatz 35-45%): §7i deutlich besser.
ABSCHREIBUNGS-PLAN BEISPIEL 50.000-EURO-INVESTITION: Jahr 1-8: 9% × 50.000 = 4.500 Euro/Jahr Abschreibung. Jahr 9-12: 7% × 50.000 = 3.500 Euro/Jahr.
STEUER-ERSPARNIS bei 35%-Satz: Jahr 1-8: 1.575 Euro/Jahr. Jahr 9-12: 1.225 Euro/Jahr. Gesamt: 17.500 Euro über 12 Jahre.
Voraussetzungen für §7i#
(1) DENKMALSCHUTZ-STATUS: Gebäude muss in Denkmalliste eingetragen sein. Gilt für
- Einzeldenkmal.
- Ensemble-Denkmal (Bestandteil eines Denkmal-Ensembles).
- Bodendenkmal.
NACHFRAGE bei Unterer Denkmalschutz-Behörde (Landratsamt oder Stadt).
(2) SELBSTNUTZUNG: für §7i Bewohnung durch Eigentümer.
(3) BESCHEINIGUNG VON DENKMALSCHUTZ-BEHÖRDE: bestätigt
- Denkmal-Status.
- Maßnahmen sind 'erforderlich' für Denkmalerhaltung.
- Maßnahmen wurden in Abstimmung mit Behörde ausgeführt.
- Höhe der Investition.
WICHTIG: Bescheinigung MUSS VOR Maßnahme-Beginn bei Behörde abgestimmt sein. Nachträgliche Genehmigung schwierig.
(4) ARBEITS-GENEHMIGUNG: Denkmalschutz-Genehmigung für die Maßnahme. Antrag mit
- Konzept-Plan (Architekt/Energieberater).
- Aufstellort der Wärmepumpe.
- Hydraulik-Verlegung.
- Schall-Konzept.
- Optische Integration (Schallschutz-Verkleidung in passender Optik).
(5) FACHUNTERNEHMEN: zertifizierte Heizungsbauer mit Denkmal-Erfahrung.
(6) RECHNUNG mit allen Pflicht-Angaben.
(7) ZAHLUNG per Überweisung dokumentiert.
Antragsverfahren#
Schritt-für-Schritt:
SCHRITT 1: VOR-BERATUNG mit Denkmalschutz-Behörde - Kostenlos, dauert 1-2 Stunden. - Konzept zeigen, mögliche Auflagen besprechen. - Plant typisch 4-12 Wochen Vorlauf.
SCHRITT 2: ANTRAG GENEHMIGUNG - Antrag auf Erlaubnis-Erteilung mit Konzept-Plan. - Plan-Anlagen: Lageplan, Schnitte durch Gebäude, optische Integration. - Verwaltungsgebühr 200-500 Euro. - Bearbeitungs-Dauer 4-8 Wochen.
SCHRITT 3: AUSFÜHRUNG - Mit zertifiziertem Heizungsbauer. - Auflagen einhalten (z. B. historisch passende Materialien). - Foto-Dokumentation.
SCHRITT 4: BESCHEINIGUNG anfordern - Nach Abschluss von Behörde Denkmal-Bescheinigung anfordern. - Verwaltungsgebühr 100-300 Euro. - Bearbeitung 4-8 Wochen.
SCHRITT 5: STEUER-ERKLÄRUNG - Anlage V (Vermietung) oder Anlage 'Sonderausgaben' bei Selbstnutzung. - Bescheinigung beilegen. - Rechnungen.
VERTEILUNG ÜBER 12 JAHRE automatisch durch Finanzamt.
KOSTEN GENEHMIGUNGS-VERFAHREN: 200-500 Euro Verwaltungsgebühr + 800-2.500 Euro Energieberater/Architekt für Plan-Erstellung.
Praxis-Beispiele#
BEISPIEL 1 — STADTHAUS GRÜNDERZEIT BERLIN-CHARLOTTENBURG:
Komplette energetische Sanierung: 120.000 Euro Brutto. Förderung BAFA + Berlin-Bonus + iSFP: 50.000 Euro. Eigenanteil: 70.000 Euro.
§7i EStG-Vorteil bei 40% persönlichem Steuersatz
- 70.000 × 100% = 70.000 Euro Abschreibung.
- Steuer-Vorteil 70.000 × 40% = 28.000 Euro über 12 Jahre.
EFFEKTIVER EIGENANTEIL: 70.000 - 28.000 = 42.000 Euro.
Über 30 Jahre Hausbesitzdauer
- Energie-Kosten-Ersparnis 1.500-2.500 Euro/Jahr (Wärmepumpe statt Gas) = 45.000-75.000 Euro.
- Wertsteigerung Immobilie 8-15% = bei 800.000-Euro-Stadthaus 64.000-120.000 Euro.
- Plus Erhalt Denkmalschutz-Status.
NETTO-WERT GAIN: 120.000-200.000 Euro über 30 Jahre.
BEISPIEL 2 — REIHENMITTELHAUS DENKMAL ENSEMBLE:
Wärmepumpe + Dachdämmung + Fenster: 50.000 Euro. Förderung: 20.000 Euro. Eigenanteil: 30.000 Euro.
§7i bei 30% Steuersatz: 9.000 Euro Vorteil.
BEISPIEL 3 — STADTVILLA HAMBURG-EPPENDORF:
Komplettsanierung 250.000 Euro (Großprojekt). Förderung 80.000 Euro. Eigenanteil 170.000 Euro.
§7i bei 45% Steuersatz: 76.500 Euro Vorteil über 12 Jahre. Jährlich 6.380 Euro Steuer-Ermäßigung.
§7i ist eines der wertvollsten Steuer-Instrumente für Denkmal-Eigentümer.
Steuerliche Optimierung#
Strategien zur §7i-Optimierung:
(1) GROSSE INVESTITION KONZENTRIEREN: Sanierung in einem Jahr kann §7i-Werte maximieren.
(2) MIT EHEPARTNER OPTIMIEREN: bei beiden Eigentümern Aufteilung der Abschreibung möglich.
(3) ZEITLICHE STRECKUNG: bei Sanierung-Maßnahmen über mehrere Jahre können mehrere §7i-Anträge sich kumulieren.
(4) MIT §10f BEI VERMIETUNG: bei vermieteter Denkmal-Wohnung §10f statt §7i (ähnliche Konditionen).
(5) KOMBINATION MIT FÖRDERUNG: BAFA + §7i + Denkmal-Sonder + Land-Boni — bei optimaler Konstellation 80% der Investition refinanziert.
STEUER-PLANUNG mit Steuerberater:
(a) STEUERSATZ-AUSWIRKUNG: §7i bei höherem Einkommen attraktiver. Bei Steuersatz unter 30% §35c oft besser.
(b) JAHRES-SCHWANKUNGEN: Investition in Jahr mit hoher Steuer-Schuld zeigt schnellere Vorteile.
(c) ALTERSTRUKTUR: bei jüngeren Eigentümern mit langer Restlebenszeit Lebenszyklus-Wert höher.
(d) IMMOBILIEN-PORTFOLIO: bei mehreren Denkmal-Immobilien Strategie-Optimierung.
INVESTITION STEUERBERATER: 500-1.500 Euro für komplette Steuer-Strategie. Bei großen Sanierungen 5.000-30.000 Euro Optimierungs-Potential — sehr wirtschaftlich.
Häufige Fragen — Denkmalschutz §7i EStG für Wärmepumpen
Was ist §7i EStG?▾
Wer ist anspruchsberechtigt?▾
§7i oder §35c?▾
Welche Voraussetzungen?▾
Wie hoch ist der Steuer-Vorteil?▾
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